계약갱신청구권 행사 방법: 6~2개월 전·문자 예시·거절 사유

안녕하세요, 꾸공남입니다.

계약 만료가 다가오는데 집주인에게 언제, 어떻게 갱신을 요구해야 하는지 헷갈릴 수 있습니다.

이 글은 법률용어를 길게 설명하기보다 내 계약에서 지금 무엇을 해야 하는지 순서대로 정리합니다.

1. 먼저 계약 만료일과 행사 가능한 기간부터 확인하세요

계약서를 꺼내 아래 세 가지를 먼저 적어보세요.

1. 임대차 목적물의 정확한 주소와 동·호수
2. 현재 계약의 시작일과 만료일
3. 과거에 계약갱신청구권을 명확하게 행사한 적이 있는지

주택임대차보호법상 임차인은 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 계약갱신요구권은 1회 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

내 상황	판단	지금 할 일
만료 6개월보다 많이 남음	아직 법정 행사구간 전	행사 시작일을 달력에 등록하고 계약서·임대인 연락처 정리
만료 6개월 전~2개월 전	계약갱신청구권 행사 가능	명확한 갱신 요구를 보내고 도달 기록 보관
만료 2개월 미만	현행 2개월 기준이 적용되는 계약이면 원칙적으로 행사기간 경과	묵시적 갱신 여부와 합의갱신 가능성을 별도로 확인
과거 계약갱신청구권을 이미 1회 행사	다시 법정 갱신요구권을 행사하기 어려움	합의 재계약 가능 여부 협의
과거에는 묵시적 갱신 또는 합의 재계약만 함	갱신요구권을 아직 사용하지 않았을 수 있음	과거 문자·계약서에서 권리행사 의사가 명확했는지 확인

중요: 계약갱신요구는 임대인에게 의사표시가 도달한 시점이 중요합니다. 마지막 날 발송하기보다 며칠 이상 여유를 두고 보내는 편이 안전합니다.

※ ‘2개월 전까지’ 기준은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다. 오래된 장기계약 등 예외적인 경우에는 적용시점을 따로 확인하세요.

2. “재계약하고 싶습니다”보다 권리 행사라는 점을 명확하게 남기세요

법에서 내용증명만 사용하라고 정한 것은 아닙니다. 문자, 카카오톡, 이메일 등으로도 의사표시할 수 있습니다.

다만 나중에 분쟁이 생기면 중요한 것은 무슨 내용을 언제 보냈고, 임대인에게 언제 도달했는지입니다.

(물론 아래처럼 똑같이 보낼 필요는 없습니다. 그냥 예시입니다. 미리 연락해놓으면 더 좋겠죠?)

집주인의 답장을 받아야만 갱신요구권이 행사되는 것은 아닙니다. 핵심은 법정 기간 안에 명확한 갱신 요구가 임대인에게 도달하는 것입니다. 답변을 요청하는 이유는 이후 조건 협의와 증거 정리를 쉽게 하기 위해서입니다.

실무에서는 기록을 이렇게 남기는 편이 좋습니다

• 문자·카카오톡은 연락처, 날짜, 시간, 앞뒤 대화가 보이도록 전체 화면을 보관합니다.
• 통화로 협의했다면 통화 뒤에 “오늘 통화한 내용이 ○○로 이해하면 되는지”를 문자로 다시 확인합니다.
• 수신 자체를 부인할 가능성이 있거나 이미 분쟁 분위기라면 내용증명 등 내용을 보다 명확하게 남길 수 있는 방법을 함께 검토합니다.
• 중요한 자료는 캡처 한 장으로 끝내지 말고 원본 대화와 파일을 따로 저장합니다.

최근 변호사·법무법인의 실무 가이드에서도 공통적으로 구두 통화만으로 끝내지 않고 갱신요구 내용과 시점을 기록으로 남기는 것을 우선 대응으로 제시합니다. 다만 이는 실무상 증거관리 방법이지 별도의 법정 행사요건을 추가하는 것은 아닙니다.

3. 갱신되면 임대료를 무조건 5% 올려줘야 하는 것은 아닙니다

계약갱신청구권 행사로 갱신되는 임대차는 원칙적으로 이전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.

다만 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조 범위에서 조정할 수 있습니다. 현행법상 증액청구는 원칙적으로 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과할 수 없고, 계약 체결 또는 종전 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다.

• “갱신하면 무조건 5% 인상” → 아닙니다.
• “집주인이 5%를 요구하면 자동 확정” → 아닙니다.

보증금이 늘어난다면 증액된 보증금의 우선변제권 확보를 위해 증액분에 대해서 다시 확정일자를 받는 절차도 확인하세요.

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4. 집주인이 거절하면 먼저 “법정 거절 사유”인지 확인하세요

집주인이 단순히 “재계약할 생각이 없다”고 말한다고 계약갱신청구권을 바로 거절할 수 있는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법 제6조의3은 대표적으로 다음과 같은 경우 갱신을 거절할 수 있도록 정하고 있습니다.

• 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 임대인이 상당한 보상을 제공하기로 서로 합의한 경우
• 임대인 동의 없이 주택 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
• 주택 멸실로 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
• 법이 정한 철거·재건축 사유가 있는 경우
• 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
• 그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

거절 통지를 받았다면 감정적으로 길게 다투기보다 먼저 거절 이유를 기록으로 고정하세요.

이 질문 자체가 임대인에게 법에 없는 새로운 증명 의무를 만드는 것은 아닙니다. 다만 나중에 거절 사유가 바뀌거나 앞뒤 설명이 모순되는지를 확인하는 자료가 됩니다.

5. 실거주를 이유로 거절당했다면, 이사 전부터 기록을 만들어두세요

대법원은 임대인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주 의사가 있다는 점은 임대인이 증명해야 한다고 봤습니다. 단순히 “내가 살겠다”고 말했다는 사실만으로 자동 인정되는 것은 아니며, 현재 주거상황, 직장·학교, 이사 준비, 실거주 의사를 가지게 된 경위, 갱신거절 전후 언동 등을 종합해 판단할 수 있습니다.

이사 전에 할 일

1. 거절 통지 원문을 보관합니다. 문자·카카오톡·내용증명 등에서 “실거주 때문에 갱신을 거절한다”는 내용이 확인되게 둡니다.
2. 누가 언제 들어오는지 확인합니다. 임대인 본인인지 부모·자녀인지, 예정 시점은 언제인지 기록합니다.
3. 당시 계약조건과 비용자료를 저장합니다. 보증금, 월세, 계약서, 이사비, 중개보수 등은 나중에 손해액을 주장할 때 필요할 수 있습니다.

이사한 뒤에는 ‘갱신거절 임차인용 확정일자 부여현황’을 확인할 수 있습니다

여기가 실무적으로 가장 중요한 부분입니다.

주택임대차보호법 시행령은 임대인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주를 이유로 계약 갱신이 거절된 임차인이었던 사람을 임대차 정보제공을 요청할 수 있는 이해관계인으로 명시하고 있습니다.

따라서 전 임차인은 확정일자부여기관에 임대차정보제공요청서를 제출하면서 ‘확정일자 부여현황(계약 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인용)’을 선택해 정보를 요청할 수 있습니다.

법령상 해당 범위에서 임대차 목적물, 임대인·임차인의 성명, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간 등의 정보를 확인할 수 있습니다. 신청 시에는 종전 임대차계약서 등 자신이 해당 주택의 임차인이었던 사실을 증명하는 자료를 준비해야 합니다.

최근 변호사·법무법인의 실무 글에서도 거절 사유를 서면으로 고정하고, 퇴거 당시 조건을 저장한 뒤, 갱신되었을 기간 동안 새 임대차 여부를 확인하는 방식이 반복해서 제시됩니다.

그럼 전입세대확인서를 떼면 되는 것 아닌가요?

인터넷 글을 보면 “퇴거 후 전입세대확인서를 떼어보라”는 설명도 자주 나옵니다. 하지만 이 부분은 그대로 일반화하면 안 됩니다.

전입세대확인서는 신청자격이 법으로 제한되어 있고, 과거 임차인이었다는 이유만으로 언제나 발급받을 수 있다고 단정하기 어렵습니다. 따라서 이 글에서는 전 임차인의 권한이 법령에 명시된 갱신거절 임차인용 확정일자 부여현황을 우선 확인 수단으로 봅니다.

전입세대확인서 인터넷 발급 가능할까? 주민센터 준비물·수수료 정리

부동산 매물 광고는 증거가 될까요?

같은 집이 다시 전세·월세 매물로 올라온 화면, 중개업소와의 대화 등은 정황자료로 보관할 가치가 있습니다.

다만 매물 광고가 올라왔다는 사실과 실제 제3자에게 임대차계약이 체결됐다는 사실은 다릅니다. 법정 손해배상 규정은 정당한 사유 없이 제3자에게 실제로 임대한 경우를 전제로 하므로, 매물 캡처 하나만으로 결론 내리기보다 공식 임대차 정보와 함께 확인하는 편이 안전합니다.

6. 실제로 다른 세입자를 받았다면 손해배상 기준은 세 가지를 비교합니다

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우에는 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.

당사자 사이에 별도의 손해배상 예정 합의가 없다면 법은 아래 세 금액 중 가장 큰 금액을 기준으로 정하고 있습니다.

기준	계산 방향
① 환산월차임 3개월분	갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
② 새 임대차와의 차액 2년분	새 임차인의 환산월차임과 기존 환산월차임 차액 × 24개월
③ 실제 손해액	갱신거절 때문에 실제로 발생한 손해를 증빙해 주장

주의: 집주인이 결국 실거주하지 않았다는 사실만으로 위 법정 산식이 자동 적용되는 것은 아닙니다. 이 손해배상 구조는 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우를 전제로 합니다. 공실로 남았거나 매매한 경우까지 같은 산식이 자동 적용된다고 단정하면 안 됩니다.

또 실제로 제3자에게 다시 임대했더라도, 임대인에게 갱신거절 당시 예측하기 어려웠던 불가피한 사정이 생겼는지 등은 별도 쟁점이 될 수 있습니다.

7. 갱신한 뒤에도 임차인은 해지 통지를 할 수 있습니다

계약갱신청구권을 행사했다고 해서 무조건 2년 동안 묶이는 것은 아닙니다.

갱신된 임대차의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 해지통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

대법원은 갱신된 임대차기간이 실제로 시작되기 전에 해지통지를 했더라도, 갱신의 효력이 이미 발생했다면 통지가 도달한 때부터 3개월이 지나 해지효력이 발생할 수 있다고 판단했습니다.

1. 해지 의사를 문자 등 서면으로 통지
2. 임대인이 받은 날짜 기록
3. 그 날짜부터 3개월이 되는 시점 계산
4. 보증금 반환일과 주택 인도일을 서면으로 협의
5. 보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기 등 권리보전 절차 검토

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8. 분쟁이 생겼다면 자료부터 시간순으로 정리하세요

다음 중 하나라도 해당한다면 계약서와 대화 원본을 준비해 주택임대차분쟁조정위원회나 법률상담을 검토하는 편이 안전합니다.

• 계약 만료 2개월 전을 넘겨 행사시기가 다투어지는 경우
• 과거 갱신이 묵시적 갱신인지 계약갱신청구권 행사인지 불분명한 경우
• 임대인이 실거주를 말했다가 다른 이유로 바꾸는 경우
• 실거주를 이유로 퇴거했는데 새 임대차가 확인된 경우
• 월세 연체, 전대, 파손 여부 등 사실관계가 다투어지는 경우
• 이미 이사했고 손해배상을 검토하는 경우

자료는 계약서 → 갱신요구 → 임대인의 거절 → 퇴거 → 새 임대차 확인 → 발생한 비용 순서로 한 폴더에 정리하면 상담이나 조정에서 쟁점을 설명하기 쉽습니다.

계약갱신청구권 최종 체크리스트

• ☐ 계약서에서 정확한 만료일을 확인했다.
• ☐ 만료 6개월 전~2개월 전 행사구간인지 확인했다.
• ☐ 과거 계약갱신청구권을 명확히 행사한 적이 있는지 확인했다.
• ☐ 주소·만료일·법에 따른 갱신 요구 의사를 문구에 넣었다.
• ☐ 임대인에게 도달한 사실과 전체 대화를 보관했다.
• ☐ 보증금·월세가 바뀐다면 5% 상한·1년 제한과 확정일자를 확인했다.
• ☐ 거절 시 어떤 법정 사유인지 기록으로 확인했다.
• ☐ 실거주 거절이라면 누가 언제 거주할 예정인지 기록했다.
• ☐ 퇴거 후 새 임대차를 확인할 필요가 있다면 갱신거절 임차인용 확정일자 부여현황을 검토했다.
• ☐ 이사비·중개보수 등 실제 손해자료를 보관했다.

결론은 간단합니다. 계약갱신청구권은 “재계약하고 싶다”고 말하는 것보다 정해진 기간 안에 명확한 갱신 요구를 도달시키고, 이후 답변과 조건을 기록으로 남기는 것이 중요합니다.

그리고 실거주를 이유로 거절당했다면 이사하는 순간 끝나는 것도 아닙니다. 거절 사유를 기록하고, 법에서 허용한 임대차 정보제공 절차로 실제 제3자 임대 여부를 확인한 뒤 결과에 따라 대응하면 됩니다.

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공식 출처

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조·제6조의3·제7조
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령 제5조·제6조
• 국가법령정보센터 — 임대차정보제공요청서
• 대법원 2023.12.21. 선고 2023다263551 판결
• 대법원 2024.1.11. 선고 2023다258672 판결
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택 임대차

실무 참고 자료

아래 자료는 법적 근거 그 자체가 아니라 실제 상담·분쟁에서 어떤 자료를 먼저 남기고 어떤 순서로 확인하는지 참고하기 위해 사용했습니다. 법령·대법원 판례와 충돌하거나 일반화하기 어려운 부분은 채택하지 않았습니다.

• 법무법인 오현 부동산분쟁대응TF팀 — 계약갱신청구권 실무 가이드 (2026.03.19.)
• 위광복 변호사 — 허위 실거주 갱신거절 손해배상 (2026.07.17.)
• 법무법인 도모 — 집주인 실거주 갱신거절 확인과 손해배상 (2026.07.20.)

※ 이 글은 2026년 8월 31일 기준의 일반적인 정보입니다. 실제 분쟁은 계약 내용, 통지 시점, 증거와 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

계약갱신청구권 근거 및 참고 출처

이 글의 기준은 주택임대차보호법·시행령과 대법원 판례를 우선으로 확인했습니다. 문자 보관, 거절 사유 기록, 퇴거 후 확인 순서와 같은 실무 대응은 변호사·법무법인의 실무 자료를 추가로 참고했습니다.

출처 구분: ‘법령’은 현재 시행 중인 주택임대차보호법 및 시행령, ‘대법원 판례’는 실제 분쟁에서 대법원이 판단한 기준, ‘실무 참고’는 변호사·법무법인이 실제 분쟁 대응 과정에서 안내하는 증거관리 및 확인 방법을 의미합니다. 실무 자료가 법령이나 대법원 판례와 충돌하는 경우에는 공식 법령·판례를 우선했습니다.