과거 아파트 시세 조회 계산기 | 전세가·갭투자 필요자금 비교

과거 아파트 시세 조회는 매매가격만 보는 것으로 끝나지 않습니다. 그때의 전세보증금과 대출 규제를 함께 봐야 “당시에는 내 돈이 얼마 있으면 이 집을 살 수 있었는지”를 알 수 있습니다. 아래 계산기는 2016년 9월 이후 서울 아파트의 매매·전세 실거래, 당시 LTV·DSR과 주택담보대출 금리를 한 시간축에 놓고 실거주 매수와 갭투자 필요현금을 비교합니다.

과거 아파트 시세 조회에서 매매가격만 보면 “그때 얼마가 있어야 살 수 있었는지”는 알 수 없습니다. 당시 전세보증금, 적용 가능한 주택담보대출, 취득 부대비용과 토지거래허가 여부까지 함께 계산해야 합니다. 아래 계산기는 2016년 9월 이후 서울 아파트의 매매·전세 실거래와 당시 LTV·DTI·DSR, 주택담보대출 금리를 같은 월 기준으로 맞춰 과거와 현재의 필요현금을 비교합니다.

2016.11~2026.10 · 서울 아파트

그때 이 집을 사려면 얼마가 필요했을까?

월별 매매·전세 실거래와 금리, 당시 적용 정책을 같은 계약일 기준으로 맞춥니다. 검토되지 않은 정책은 숫자를 추정하지 않습니다.

기간·기존 대출·금리 가정

구와 단지, 전용면적을 선택해 주세요.

과거 아파트 시세 조회 결과에서 알 수 있는 것

단지와 전용면적을 선택하면 월별 매매 대표가격, 전세보증금, 전세가율, 당시 가능한 주담대와 필요현금을 함께 보여줍니다. 그래프에 마우스를 올리거나 모바일에서 지점을 누르면 해당 월의 금액을 확인할 수 있고, 한 달을 선택하면 현재와 얼마나 달라졌는지도 비교할 수 있습니다.

상단 비교 카드에는 선택한 과거 월과 현재의 매매 대표값·전세 대표값·필요현금이 각각 표시됩니다. 예를 들어 과거 카드에 ‘매매 9억5천만원 · 전세 6억6천만원 · 필요현금 2억5천만원’이 보인다면, 세 숫자를 한 묶음으로 봐야 합니다. 아래 상세 설명에서는 실제 산식에 들어간 주담대와 부대비용까지 확인할 수 있습니다.

  • 매매 대표가격: 같은 단지·같은 면적에서 신고된 매매 실거래의 중앙값입니다.
  • 전세 대표보증금: 월세가 0원인 순수 전세 실거래의 중앙값입니다.
  • 전세가율: 전세 대표보증금을 매매 대표가격으로 나눈 비율입니다.
  • 실거주 필요현금: 매매가격과 취득 부대비용에서 추정 주담대를 뺀 금액입니다.
  • 갭투자 필요현금: 매매가격과 취득 부대비용에서 승계하는 전세보증금과 해당 시점에 허용되는 대출을 뺀 금액입니다.

갭투자 계산기는 필요자금을 어떻게 계산할까?

갭투자의 기본 자금 구조는 매매가격 + 취득 부대비용 − 전세보증금 − 허용 가능한 대출입니다. 예를 들어 당시 매매 대표가격이 10억원, 전세 대표보증금이 6억원이고 대출 없이 취득 부대비용이 4천만원이라면 필요한 현금은 약 4억4천만원입니다.

실입주 매수와 세입자의 전세보증금을 승계하는 매수는 계산식이 다릅니다.

  • 실입주 필요현금 = 매매 대표값 + 취득 부대비용 − 실입주 예상 주담대
  • 전세 승계 필요현금 = 매매 대표값 + 취득 부대비용 − 전세 대표값 − 전세 승계에 적용한 주담대

여기서 전세보증금은 “지금 즉시 갚아야 할 돈”으로 더하지 않고, 매수 당시 승계하는 보증금으로 반영합니다. 다만 향후 임대차가 끝나거나 전세금이 내려가면 새 보증금이나 자기자금으로 정산해야 할 수 있으므로, 계산 결과는 매수 시점의 필요현금을 비교하는 값으로 봐야 합니다.

예를 들어 매매 대표값이 10억원, 전세 대표값이 6억원, 취득 부대비용이 4천만원이고 전세 승계에 적용할 수 있는 주담대가 1억원이라면 필요현금은 약 3억4천만원입니다. 주담대를 함께 받을 수 없는 시기라면 같은 조건의 현금매수 필요액은 약 4억4천만원입니다.

전세보증금은 매수일에 바로 반환하는 비용으로 더하지 않고 매수자가 승계하는 금액으로 뺍니다. 다만 임대차가 끝날 때는 임차인에게 반환해야 하므로, 이 결과는 매수 시점에 준비할 현금을 비교하는 값이지 장래의 보증금 반환 부담이 사라진다는 뜻은 아닙니다.

전세금이 올라도 필요현금이 그대로일 수 있는 이유

전세금이 오르면 매매가와 전세금의 차이는 줄어듭니다. 그러나 세입자가 있는 주택의 전세보증금은 담보대출보다 먼저 고려되는 선순위 금액입니다. 계산기는 전세 승계 주담대가 허용되는 경우 주택가격에 LTV를 적용한 담보여력에서 전세보증금을 차감합니다.

따라서 LTV 한도가 가장 강한 제한이라면 전세금이 1억원 오를 때 가능한 주담대가 1억원 줄어 필요현금이 거의 달라지지 않을 수 있습니다. 반대로 DSR·총액한도가 대출액을 결정하거나 주담대를 함께 받을 수 없는 현금매수 구간이라면 전세금 상승이 필요현금을 줄이는 방향으로 반영됩니다. 계산기 아래의 ‘전세금 변화’와 ‘전세 승계에 적용한 주담대 변화’를 함께 보면 어느 조건이 작동했는지 확인할 수 있습니다.

왜 과거와 현재의 필요현금이 달라졌을까?

선택한 과거 월과 현재의 필요현금 차이는 한 가지 숫자로 생기지 않습니다. 계산기는 아래 네 가지 변화를 나누어 보여줍니다.

계산기는 최종 차이를 매매가격, 전세금, 적용 주담대와 취득 부대비용의 네 변화로 나누고 다음 관계가 맞는지 검산합니다.

매매가격 변화 + 부대비용 변화 − 전세금 변화 − 적용 주담대 변화 = 필요현금 차이

  • 매매가격 변화: 집값이 오르면 같은 조건에서도 더 많은 현금이 필요합니다.
  • 전세보증금 변화: 전세금이 오르면 갭투자 시 매매가와의 차이가 줄 수 있지만, 매매가 상승폭이 더 크면 오히려 갭이 커집니다.
  • 가능대출 변화: 당시 LTV·DSR, 소득, 기존 대출, 금리와 주택가격별 총액한도 중 가장 강한 제한이 대출액을 결정합니다.
  • 취득 부대비용 변화: 매매가격이 달라지면 취득세 과세표준과 중개보수 상한을 적용한 추정 비용도 함께 달라집니다.

그래서 “집값이 얼마 올랐는가”만 보는 것보다 매매가·전세금·대출·비용의 증감분을 함께 봐야 합니다. 토지거래허가나 대출정책으로 갭투자가 불가능한 기간은 금액을 억지로 이어 붙이지 않고 그래프를 끊어 표시하며, 실거주 유예가 가능한 기간은 일반 가능 구간과 다른 조건부 구간으로 표시합니다.

토지거래허가나 전입의무 때문에 갭투자가 불가능한 달은 가상의 필요현금을 만들지 않습니다. 일부 단지나 정비구역만 지정돼 정확한 경계를 확정하지 못한 기간도 임의로 가능·불가를 정하지 않고 ‘단지 경계 확인 필요’로 표시합니다.

과거 시세는 KB시세가 아니라 실거래 중앙값입니다

이 계산기의 과거 아파트 가격은 KB의 과거 일반가가 아닙니다. 국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료에서 같은 단지·같은 전용면적의 거래를 모아 계산한 중앙값입니다. 중앙값은 거래금액을 순서대로 놓았을 때 가운데 값이므로, 유난히 높거나 낮은 한 건이 대표가격을 크게 흔드는 문제를 줄입니다.

과거 매매 대표값은 KB의 과거 일반가가 아닙니다. 국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료에서 같은 단지·같은 전용면적의 거래를 모아 계산합니다. 해당 월 거래가 있으면 그 달의 중앙값을 사용하고, 거래가 없을 때만 직전 3개월 중앙값으로 대체합니다.

해당 월에 같은 면적의 거래가 없으면 계산기가 표시하는 대체 기간과 면적 허용 범위를 확인하세요. 거래가 적은 달에는 한두 건이 결과에 미치는 영향이 크므로, 화면에 표시되는 표본 수와 적용 기간을 반드시 함께 봐야 합니다.

중앙값은 거래금액을 순서대로 놓았을 때 가운데 값입니다. 유난히 높거나 낮은 한 건의 영향을 줄일 수 있지만, 표본이 한 건뿐이면 그 거래가 그대로 대표값이 됩니다. 화면의 거래 건수와 ‘1건 주의’, 해당 월·직전 3개월 표시를 가격과 함께 확인해야 합니다.

과거 전세금과 전세가율은 어떻게 정했을까?

전세 대표보증금은 국토교통부 아파트 전월세 실거래가 자료 가운데 월세가 0원인 순수 전세만 사용합니다. 같은 단지·같은 면적의 최근 3개월을 먼저 찾고, 표본이 부족하면 6개월 또는 전용면적 ±5㎡ 범위로 넓힙니다. 화면에는 어떤 범위를 사용했는지와 신규·갱신 계약 표본 수를 표시합니다.

전세 대표값은 국토교통부 아파트 전월세 실거래가 자료 중 월세가 0원인 순수 전세만 사용합니다. 먼저 같은 단지·같은 면적의 직전 3개월을 찾고, 거래가 없으면 6개월, 전용면적 ±5㎡의 3개월, ±5㎡의 6개월 순서로 범위를 넓힙니다. 유사 면적 거래는 ㎡당 보증금으로 환산해 선택 면적에 맞춥니다.

전세가율은 전세 대표보증금 ÷ 매매 대표가격 × 100으로 계산합니다. 전세가율이 높다고 무조건 안전하거나 투자에 유리한 것은 아닙니다. 매매·전세 표본 시점이 다를 수 있고, 등기부의 근저당과 선순위 권리, 보증금 반환 능력은 실거래 자료만으로 알 수 없기 때문입니다.

선택한 표본에 신규계약이 있으면 신규계약 중앙값을 그래프와 필요현금 계산의 전세 대표값으로 사용합니다. 갱신계약은 과거 계약의 연장 조건을 반영할 수 있어 현재 신규 임대차 수준보다 낮게 나타날 수 있기 때문입니다. 신규계약이 한 건도 없거나 계약구분이 제공되지 않는 기간에만 전체 순수 전세 중앙값으로 대체합니다.

화면에는 계산에 사용한 신규계약 건수뿐 아니라 전체계약 중앙값, 갱신계약 중앙값과 미분류 건수도 함께 표시합니다. 예를 들어 큰 숫자가 6억6천만원이고 설명에 ‘전체계약 중앙값 5억원’이 나온다면, 계산에는 신규계약 중앙값 6억6천만원이 들어가고 5억원은 신규·갱신을 모두 합친 비교용 값입니다.

당시 LTV·DSR과 금리는 어떻게 반영할까?

가능대출은 당시의 LTV·DTI·DSR, 주택가격별 대출 총액한도와 입력한 소득·기존 대출을 각각 계산한 뒤 가장 낮은 금액을 적용합니다. 월별 금리는 한국은행 ECOS의 예금은행 주택담보대출 평균금리를 사용하며, 공식 금리가 없는 월은 화면에 가정금리임을 따로 표시합니다.

가능대출은 당시 정책의 LTV·DTI·DSR, 주택가격별 총액한도와 입력한 소득·기존 대출을 각각 계산한 뒤 가장 낮은 금액을 적용합니다. 실입주 예상 주담대와 전세 승계에 실제 적용한 주담대는 별도로 계산하므로, 실입주 한도가 그대로 갭투자 대출액이 되는 것은 아닙니다.

정책상 가능한 금액과 실제 은행 승인은 다릅니다. 금융기관은 담보평가, 소득 인정 방식, 신용상태, 대출 종류와 내부 심사기준을 추가로 적용합니다. 현재 조건으로 실제 주담대 한도를 더 자세히 계산하려면 주택담보대출 한도 계산기에서 확인하세요.

월별 금리는 한국은행 ECOS의 예금은행 주택담보대출 평균금리를 사용합니다. ECOS 값이 적재되지 않은 달은 계산이 끊기지 않도록 연 4.0% 가정금리를 사용하고 화면에서 공식 관측값과 구분합니다.

2018년 9월 14일부터 2019년 12월 22일까지의 일부 고가주택 규정처럼 당시 공시가격 확인이 필요한 구간은 매매 실거래가만으로 대출 가능 여부를 확정할 수 없습니다. 이런 달에는 주담대를 임의로 0원이나 가능액으로 확정하지 않고 전세 승계 현금매수 기준과 ‘공시가격 확인 필요’를 표시합니다.

계산 결과는 공식 정책과 평균금리를 적용한 추정치입니다. 실제 금융기관은 담보평가, 인정소득, 신용상태, 대출 종류와 내부 심사기준을 추가로 적용합니다. 현재 조건의 주담대 한도를 자세히 확인하려면 주택담보대출 한도 계산기를 이용하세요.

토지거래허가구역에서는 언제 금액이 안 나올까?

토지거래허가구역은 허가 목적에 맞는 실거주 의무 때문에 세입자를 둔 채 매수하는 갭투자를 할 수 없는 구간이 생깁니다. 이 계산기는 단지의 자치구·법정동과 해당 월의 허가구역을 대조해 불가 구간을 표시하고, 그 기간에는 가상의 갭투자 필요현금을 제시하지 않습니다. 다만 2026년 5월 29일부터는 기존 세입자가 있는 주택을 사는 무주택자가 요건을 충족하면 실거주를 최대 2년 유예할 수 있습니다. 이 조건부 구간에서 무주택자를 선택하면 전세보증금을 선순위로 차감한 LTV 담보여력과 DSR·주택가격별 총액한도 중 가장 작은 예상 주담대를 계산하고, 이를 반영한 필요현금과 대출을 받지 못할 때의 현금매수 필요액을 함께 표시합니다. 실제 대출과 허가는 매도인 요건, 계약·허가 신청일, 기존 임대차와 담보대출, 금융회사 심사를 모두 확인해야 합니다.

토지거래허가구역에서 세입자를 유지한 채 매수할 수 없는 기간은 ‘갭투자 불가’로 표시하고 전세 승계 필요현금을 계산하지 않습니다. 월 단위 그래프는 해당 월말의 적용 상태로 계산하며, 실제 시행일과 종료일은 그래프 아래 근거 설명에서 확인할 수 있습니다.

2026년 5월 29일부터는 기존 세입자가 있는 주택을 사는 무주택자가 공식 요건을 모두 충족할 때 실거주를 최대 2년 유예할 수 있는 조건부 구간이 있습니다. 매수인은 대출신청일 기준 무주택자여야 하고, 매도인은 다주택자여야 하며, 해당 수도권·규제지역 아파트에 만기일시상환 주담대가 존재해야 합니다. 2026년 12월 31일까지 매매계약을 체결해야 하고 토허구역은 같은 날까지 허가 신청도 접수해야 합니다. 계산기는 이 요건을 자동으로 확인할 수 없으므로 조건부 예상 주담대와 요건 미충족 시 현금매수 필요액을 함께 표시합니다.

계산기 사용 순서

  1. 서울 자치구와 아파트 단지를 선택합니다.
  2. 비교할 전용면적을 선택합니다.
  3. 연소득, 기존 대출과 구입 유형을 입력합니다.
  4. 월별 그래프에서 과거 한 달을 선택합니다.
  5. 당시와 현재의 매매가·전세금·가능대출·취득 부대비용 변화가 필요현금을 어떻게 바꿨는지 확인합니다.

계산 결과를 볼 때 주의할 점

  • 실거래 신고의 취소·정정이나 뒤늦은 반영으로 과거 대표가격이 바뀔 수 있습니다.
  • 매매와 전세 대표값은 같은 한 채의 거래를 짝지은 값이 아니라 단지·면적별 통계값입니다.
  • 취득 부대비용은 일반적인 1주택 취득세 계열과 서울 주택 중개보수 상한을 적용한 추정치입니다. 법무비, 채권 할인, 이사·수리비 등은 포함되지 않을 수 있습니다.
  • 토지거래허가 판정은 계산기에 등록된 서울 아파트 범위를 기준으로 하므로 개별 정비사업구역과 경계 단지는 공식 공고와 토지이음에서 다시 확인해야 합니다.
  • 다주택 여부, 일시적 2주택, 실수요 우대, 정책대출 등 개인별 예외는 실제 적용과 다를 수 있습니다.
  • 계산 결과는 과거 자금구조를 비교하기 위한 참고값이며 투자수익이나 대출 승인 또는 토지거래허가를 보장하지 않습니다.

자주 묻는 질문

10년 전 아파트 매수 조건도 볼 수 있나요?

네. 계산 범위는 2016년 9월부터 현재까지입니다. 다만 해당 단지·면적의 실거래가 없는 달은 대표가격이나 전세금이 표시되지 않을 수 있습니다.

네. 계산 범위는 2016년 9월부터 현재까지이며 3년·5년·10년으로 조회기간을 바꿀 수 있습니다. 다만 해당 단지·면적의 실거래가 없거나 아직 적재되지 않은 달은 그래프에서 제외됩니다.

신규계약 중앙값과 전체계약 중앙값 중 무엇을 계산에 사용하나요?

신규계약 표본이 있으면 신규계약 중앙값을 계산과 그래프에 사용합니다. 전체계약 중앙값과 갱신계약 중앙값은 비교 근거로만 표시합니다. 신규계약이 없을 때만 전체계약 중앙값을 대체값으로 사용합니다.

전세금이 올랐는데 왜 필요현금이 같은가요?

전세보증금이 늘어난 만큼 선순위 금액이 커져 LTV 기준 주담대가 줄었을 수 있습니다. ‘전세금 변화’와 ‘전세 승계에 적용한 주담대 변화’가 서로 반대 방향으로 같은 금액이라면 LTV 담보여력이 최종 대출한도를 결정한 경우입니다.

과거 아파트 시세가 다른 사이트와 왜 다른가요?

이 계산기는 국토교통부 신고 실거래의 중앙값을 사용합니다. 매물 호가, 감정가, KB시세나 다른 기간의 평균값을 사용하는 서비스와는 결과가 다를 수 있습니다.

이 계산기는 국토교통부 신고 실거래의 중앙값을 사용합니다. 매물 호가, 감정가, KB시세, 평균값이나 다른 표본 기간을 사용하는 서비스와는 결과가 다를 수 있습니다.

토지거래허가 기간의 갭투자 필요현금도 계산할 수 있나요?

갭투자가 불가능한 허가 구간에는 필요현금을 표시하지 않습니다. 다만 2026년 5월 29일 이후 기존 세입자가 있는 주택을 사는 무주택자의 실거주 유예요건을 검토할 수 있는 구간은 ‘조건부’로 표시합니다. 이때 선순위 전세보증금을 차감한 LTV·DSR 범위의 예상 주담대와 대출 반영 필요현금, 현금매수 필요액을 함께 보여줍니다. 이는 대출이나 허가를 보장하는 금액이 아니며, 매도인 다주택 여부, 기존 임대차·담보대출, 계약 및 허가 신청일과 금융회사 심사를 별도로 확인해야 합니다.

갭투자가 불가능한 허가 구간에는 필요현금을 표시하지 않습니다. 2026년 5월 29일 이후 공식 실거주 유예요건을 검토할 수 있는 기간은 ‘조건부’로 표시하고, 요건 충족을 전제로 한 예상 주담대·필요현금과 요건 미충족 시 현금매수 필요액을 함께 보여줍니다.

과거에 실제로 대출받을 수 있었던 금액인가요?

당시 공개 정책과 평균금리, 사용자가 입력한 소득·부채를 적용한 추정치입니다. 개인의 신용과 은행별 심사자료까지 재현한 실제 승인액은 아닙니다.

아닙니다. 당시 공개 정책과 월별 평균금리, 사용자가 입력한 소득·부채를 적용한 추정치입니다. 개인 신용, 은행 담보평가와 내부 심사까지 재현한 실제 승인액은 아닙니다.

자료 기준: 매매는 국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료, 전세는 국토교통부 아파트 전월세 실거래가 자료, 금리는 한국은행 ECOS를 사용합니다. 대출 규제는 금융위원회 LTV·DSR 공개자료와 2026년 주담대 전입의무 유예 문답, 토지거래허가 구간은 서울시와 국토교통부의 2026년 실거주 유예 안내를 적용일별로 관리합니다. 데이터와 정책 기준은 화면에 표시되는 기준일을 확인하세요.

자료 기준: 매매는 국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료, 전세는 국토교통부 아파트 전월세 실거래가 자료, 금리는 한국은행 ECOS를 사용합니다. 대출 규제는 금융위원회 LTV·DSR 공개자료와 2026년 주담대 전입의무 유예 문답, 토지거래허가 구간은 서울시 토지거래허가 자료와 국토교통부의 2026년 실거주 유예 시행 안내를 적용일별로 관리합니다. 최신 검토 기준일은 2026년 9월 15일이며 실제 계산에 적용된 표본과 정책 출처는 결과 화면에서 다시 확인할 수 있습니다.