장기주택저당차입금 이자상환액 공제: 조건과 한도 총정리

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안녕하세요, 꾸공남입니다. 이름이 긴 장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 쉽게 말해, 근로자가 집을 사면서 일정 요건에 맞는 주택담보대출을 받고 낸 이자를 연말정산 때 소득에서 빼주는 제도입니다.

모든 주택담보대출 이자가 대상은 아닙니다. 집의 명의, 대출 명의, 주택 가격, 대출받은 시점, 상환기간과 방식, 연말 주택 수를 함께 확인해야 합니다. 2025년 귀속 기준 공제한도는 대출 조건에 따라 연 600만원부터 2,000만원까지 달라집니다.

장기주택저당차입금이란 무엇인가?

저당은 돈을 갚지 못할 경우에 대비해 집을 담보로 잡는 것을 말하고, 차입금은 빌린 돈을 뜻합니다. 따라서 장기주택저당차입금은 보통 장기간 갚기로 하고 주택에 저당권을 설정한 주택담보대출을 말합니다.

이 공제는 대출 원금을 빼주는 제도가 아닙니다. 해당 연도에 실제로 낸 이자상환액을 정해진 한도 안에서 소득공제합니다. 소득공제액과 실제 환급액도 같지 않습니다. 공제액은 세금을 계산할 소득에서 빠지는 금액이고, 실제 줄어드는 세금은 개인별 세율 등에 따라 달라집니다.

공제 대상인지 확인하는 5가지 관문

확인 항목	기본 판단	자주 놓치는 점
1. 근로자와 세대	근로소득이 있는 거주자인 세대주가 기본 대상	세대주가 주택 관련 공제를 받지 않고, 근로자인 세대원이 본인 명의 주택에 실제 거주하면서 나머지 요건도 충족하면 세대원도 신청할 수 있습니다.
2. 집과 대출 명의	근로자 본인 명의 주택과 본인 명의 대출이 원칙	배우자 명의 대출 이자를 내가 냈다는 이유만으로 내 공제가 되지는 않습니다.
3. 주택 가격	2024년 1월 1일 이후 취득 주택은 취득 당시 기준시가 6억원 이하	매매가격이 아니라 기준시가를 보며, 과거 취득분은 당시 법의 금액 기준을 확인합니다.
4. 대출 시점·목적	집을 취득하기 위해 소유권 이전·보존등기일부터 3개월 이내 차입	집을 산 뒤 받은 순수 생활안정자금 담보대출은 공제되지 않습니다.
5. 연말 주택 수	12월 31일 현재 무주택 또는 1주택 세대	연중 2주택이었어도 연말에 1주택이면 주택 수 요건은 통과하고, 연말 2주택 이상이면 공제되지 않습니다.

이 다섯 가지를 모두 충족해야 합니다. 아래에서는 기준시가·생활안정자금·공동명의·대환대출처럼 실제로 많이 막히는 항목을 각각 판정합니다.

기준시가 6억원 이하는 어디서 확인하나?

기준시가는 매매계약서의 거래가격이나 현재 시세가 아닙니다. 아파트·연립·다세대주택은 공동주택가격, 단독·다가구주택은 개별주택가격을 확인합니다.

국토교통부 부동산공시가격 알리미에 접속합니다.
아파트·연립·다세대라면 공동주택가격 열람, 단독·다가구라면 개별주택가격 열람을 선택합니다.
도로명 또는 지번으로 주택을 찾고, 현재 가격이 아니라 취득일 당시 적용되는 공시가격을 확인합니다.
2024년 1월 1일 이후 취득분이라면 그 기준시가가 6억원 이하인지 비교합니다. 이전 취득분은 당시 법의 한도를 적용합니다.

신축주택처럼 대출받을 때 아직 가격이 공시되지 않았다면 국세청 안내에 따라 차입일 이후 최초로 공시된 가격을 사용합니다. 공시가격 알리미에서 과거 가격이 검색되지 않으면 주택 소재지 시·군·구 세무·부동산가격 담당부서 또는 공시가격 콜센터 1644-2828에서 해당 연도 가격을 확인할 수 있습니다.

생활안정자금 주택담보대출도 공제되는가?

순수 생활안정자금 대출은 공제되지 않습니다. 집을 담보로 잡았다는 사실만으로는 부족하고, 그 대출이 해당 주택을 취득하기 위한 차입금이어야 하기 때문입니다. 집을 산 지 몇 년 뒤 생활비·교육비·사업자금 등을 마련하려고 받은 담보대출은 취득자금도 아니고 등기 후 3개월 요건도 충족하지 못합니다.

다만 기존에 공제받던 주택 취득자금 대출을 새 대출로 즉시 갚는 것은 아래의 법정 대환 요건을 충족하면 계속 공제될 수 있습니다. 이것은 생활안정자금 신규대출이 아니라 기존 적격 주담대의 대환입니다.

공제한도 600만원·800만원·1,800만원·2,000만원 차이

공제한도는 대출 기간과 상환 방식에 따라 달라집니다. 고정·변동금리는 이자율이 바뀌는 방식이고, 원금균등·원리금균등·체증식·만기일시상환은 원금을 언제 얼마나 갚는지를 정한 방식입니다. 서로 다른 두 축입니다.

대출 조건	연간 공제한도
상환기간 10년 이상이며 고정금리 또는 비거치식 분할상환	600만원
상환기간 15년 이상인 일반 대출	800만원
상환기간 15년 이상이며 고정금리 또는 비거치식 분할상환	1,800만원
상환기간 15년 이상이며 고정금리이면서 비거치식 분할상환	2,000만원

‘또는’과 ‘이면서’가 중요합니다. 15년 이상 대출이 고정금리와 비거치식 분할상환 중 하나만 충족하면 1,800만원 한도, 둘 다 충족하면 2,000만원 한도입니다. 다만 실제 공제액은 한도와 실제 납부한 적격 이자 중 작은 금액입니다.

세법상 고정금리 방식은 차입금의 70% 이상에 해당하는 부분의 이자를 상환기간 동안 고정금리로 내는 경우를 말하며, 5년 이상의 기간 단위로 금리가 바뀌는 구조도 포함합니다. 상품명에 ‘혼합형’이라고만 적혀 있다면 세법상 고정금리 해당 여부를 추측하지 말고 은행의 이자상환증명서 표시를 확인합니다.

비거치식 분할상환은 어떤 방식인가?

은행에서 주택담보대출을 받을 때는 보통 대출기간, 거치기간, 원금 상환방법을 정합니다. 여기서 거치기간은 원금을 갚지 않고 이자만 내는 기간입니다.

가장 쉬운 판단법
대출 직후부터 매달 원금이 함께 빠져나가면 보통 비거치식입니다. 처음 몇 년 동안 이자만 내다가 나중에 원금을 갚기 시작하면 거치식입니다. 다만 현행 세법은 거치기간이 1년 이내이고 이후 법정 상환기준을 충족하는 대출까지 비거치식에 포함합니다.

은행에서 받은 일반적인 주담대 조건	매달 실제로 내는 돈	세법상 비거치식
30년·거치 없음·원리금균등	첫 달부터 원금과 이자를 함께 납부	해당
30년·거치 없음·원금균등	첫 달부터 같은 원금과 남은 잔액의 이자를 납부	해당
30년·1년 거치·이후 원리금균등	첫 1년은 이자만, 이후 원금과 이자를 함께 납부	이후 상환액이 법정 기준 이상이면 해당
30년·3년 거치·이후 원리금균등	첫 3년은 이자만 납부	해당하지 않음
30년·만기일시상환	매달 이자만 내고 원금은 만기에 한 번에 상환	해당하지 않음
30년·거치 없음·체증식	초기 상환액이 작고 시간이 지나면서 증가	상품명만으로 결정되지 않으며 은행 증명서의 비거치식 표시로 판정

원리금균등과 원금균등은 둘 다 비거치식이 될 수 있습니다. 두 방식의 차이는 매달 내는 금액의 구성이지, 비거치식 여부가 아닙니다. 반대로 만기일시상환은 원금을 나눠 갚지 않으므로 비거치식이 아닙니다. 고정금리와 변동금리도 이 판단과 별개입니다.

내 대출이 비거치식인지 은행 서류에서 확인하는 법

대출거래약정서에서 ‘상환방법’을 봅니다. 원리금균등분할상환 또는 원금균등분할상환인지 확인합니다.
같은 문서에서 거치기간을 봅니다. ‘없음’ 또는 1년 이하면 첫 조건을 충족하고, 1년을 초과하면 세법상 비거치식이 아닙니다.
은행 앱의 상환일정·대출상세에서 월 납입액 중 ‘원금’이 잡혀 있는지 확인합니다. 거치 없음인데 첫 달부터 원금이 함께 표시되면 일반적인 비거치식 분할상환 구조입니다.
연말정산 때 은행이 발급한 장기주택저당차입금 이자상환증명서에서 ‘비거치식 분할상환 방식 차입금’으로 표시됐는지 최종 확인합니다. 이 표시가 가장 확실합니다.

1년 거치 대출이나 체증식처럼 일정만 보고 바로 판정하기 어려운 경우에는 아래의 법정 최소 상환금액도 충족해야 합니다.

차입금 × 70% ÷ 상환기간 연수 × 해당 연도 상환월수 ÷ 12

예를 들어 3억원을 30년 동안 상환하고 한 해 12개월 전체가 상환기간이라면 기준금액은 3억원 × 70% ÷ 30년 = 연 700만원입니다. 일반적인 원금균등·원리금균등 대출은 은행이 이 계산을 반영해 증명서에 표시하므로, 독자가 직접 다시 계산하기보다 증명서의 비거치식 표시를 확인하는 것이 가장 빠릅니다.

원금을 미리 갚은 결과 다음 해 원금 상환액이 0원이 된 사례에 대해 국세청은 그해부터 대출 만기까지 비거치식 분할상환으로 인정하지 않는다고 2026년 회신했습니다. 중도상환 후 은행 앱에서 다음 해 원금 납입 일정이 사라졌다면 새 이자상환증명서를 발급받아 표시를 다시 확인해야 합니다.

일반적인 30년 대출을 한도에 대입하면 다음과 같습니다.

변동금리 + 비거치식 원리금균등상환: 비거치식 조건 하나를 충족하므로 연 1,800만원 한도
고정금리 + 비거치식 원리금균등상환: 두 조건을 모두 충족하므로 연 2,000만원 한도
변동금리 + 만기일시상환: 고정금리와 비거치식 모두 충족하지 않으므로 15년 이상 일반 한도인 연 800만원

위 예시는 주택 명의·기준시가·등기 후 3개월·연말 주택 수 등 다른 공제 요건도 모두 충족한 경우입니다.

실제 계산 예시

공제 요건을 모두 충족했고 한 해 동안 적격 이자로 1,000만원을 냈다고 가정해 보겠습니다.

15년 이상 일반 대출이면 한도가 800만원이므로 공제 대상은 최대 800만원입니다.
15년 이상이고 고정금리 또는 비거치식 분할상환이면 한도가 1,800만원이므로 실제 낸 1,000만원이 공제 대상입니다.
15년 이상이고 고정금리이면서 비거치식 분할상환이어도 실제 이자가 1,000만원이면 공제액은 1,000만원입니다. 2,000만원은 받을 수 있는 현금이 아니라 공제 상한입니다.

어디에서 확인하고 어떤 서류를 내나?

은행의 이자상환증명서에서 대출기간, 차입일, 고정금리·비거치식 해당 표시와 연간 이자액을 확인합니다.
등기사항증명서에서 소유권 이전·보존등기일, 주택 명의와 저당권 내용을 확인합니다.
부동산공시가격 알리미에서 취득 당시 공동주택가격 또는 개별주택가격을 확인합니다.
주민등록등본으로 세대주·세대원과 실제 거주 요건을 확인합니다.
홈택스 간소화서비스의 주택자금 항목과 위 서류를 대조한 뒤 회사 안내에 따라 제출합니다.

간소화서비스에 이자액이 나와도 집과 대출 명의, 취득 당시 가격, 대출 시점을 홈택스가 모두 대신 판정해 주는 것은 아닙니다. 반대로 자료가 누락됐다면 은행에서 이자상환증명서를 받아 보완할 수 있는지 확인합니다.

이런 경우는 특히 주의해야 한다

공동명의와 공동대출은 누가 공제받는가?

주택 소유자와 대출 채무자가 모두 누구인지에 따라 다음과 같이 판정합니다.

주택 소유자	대출 명의자	근로자 공제
근로자	근로자	가능
근로자	배우자	불가
배우자	근로자	불가
근로자·배우자 공동명의	근로자 단독	근로자가 적격 이자 전액 공제 가능
근로자·배우자 공동명의	근로자·배우자 공동대출	근로자의 채무부담비율만 공제 가능

공동명의·공동대출이고 별도 채무분담 약정이 없다면 부담비율은 균등한 것으로 봅니다. 예를 들어 연간 적격 이자가 1,200만원이고 부부의 채무부담비율이 50%씩이라면, 공제를 신청하는 근로자의 대상 이자는 600만원입니다. 같은 세대의 세대원은 세대주가 주택자금 공제를 받지 않는 등 별도 요건을 충족해야 하므로 부부가 각자 600만원을 동시에 공제받는다는 뜻은 아닙니다.

주거용 오피스텔

실제로 주거용으로 사용하더라도 이 공제에서 말하는 주택에 포함되지 않는 것으로 국세청이 안내합니다. 전입신고만으로 아파트와 같은 공제를 받을 수 있다고 생각하면 안 됩니다.

연중 2주택이었다가 한 채를 판 경우

다른 집을 팔아 12월 31일 현재 1주택이라면 주택 수 요건은 통과합니다. 예를 들어 1월에는 A주택과 B주택을 보유했지만 10월에 B주택을 팔고, 연말에 A주택 한 채만 남았다면 A주택의 적격 주담대 이자는 공제할 수 있습니다. 과세기간 중 잠시 2주택이었다는 이유만으로 탈락하지 않습니다.

반대로 12월 31일 현재 A·B 두 채를 보유하고 있다면 그해 장기주택저당차입금 이자는 공제되지 않습니다. 또 공제받던 A주택 자체를 중간에 팔면서 대출을 조기상환해 약정 상환기간 요건을 잃었다면 A주택 대출의 그해 이자는 공제되지 않습니다. 즉, 다른 집을 판 경우와 공제 대상 집과 대출을 처분한 경우를 구분해야 합니다.

대환대출을 받은 경우

다음 조건을 모두 충족하면 대환 후에도 공제를 이어갈 수 있습니다.

기존 대출이 원래 장기주택저당차입금 공제 요건을 충족했어야 합니다.
새 금융회사가 기존 대출 잔액을 직접 갚거나, 차입자가 새 대출금으로 기존 잔액을 즉시 상환해야 합니다.
같은 주택에 새 대출의 저당권이 설정되어야 합니다.
최초 대출일에서 새 대출 만기일까지 계산한 전체 상환기간이 15년 이상이어야 합니다.

공제 대상 원금은 기존 대출 잔액까지만 인정됩니다. 예를 들어 기존 적격 대출 잔액이 3억원인데 3억5,000만원으로 대환하고 새 대출의 연간 이자가 1,400만원이라면, 추가 5,000만원은 공제 대상이 아닙니다. 한도 적용 전 적격 이자는 1,400만원 × 3억원 ÷ 3억5,000만원 = 1,200만원입니다. 이 1,200만원과 해당 상환방식의 연간 공제한도를 다시 비교합니다.

기존 대출을 며칠 뒤 갚거나, 새 대출 일부를 생활비로 쓰고 자금 흐름을 입증하지 못하거나, 같은 주택에 저당권을 설정하지 않으면 위 대환 요건으로 인정받기 어렵습니다. 대환한 해에는 은행의 새 이자상환증명서에서 ‘이전 전 원금잔액’, ‘이전 당시 차입금’과 소득공제대상액을 확인합니다.

고정금리이면 무조건 공제에 유리한가?

공제한도만 보면 고정금리와 비거치식 분할상환이 유리할 수 있습니다. 그러나 더 높은 공제한도만을 이유로 대출상품을 고르면 안 됩니다. 실제 대출금리, 월 상환 부담, 중도상환 계획과 금리 변동 위험이 훨씬 큰 금액 차이를 만들 수 있습니다.

대출 선택 자체가 고민이라면 주담대 고정금리와 변동금리 비교도 함께 보세요. 세금 공제는 대출 의사결정의 한 요소이지 전체 비용을 대신하지 않습니다.

정리

장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 단순히 ‘주담대 이자를 냈다’고 적용되는 제도가 아닙니다. 본인 명의, 취득 당시 기준시가, 등기 후 대출 시점, 상환기간과 방식, 연말 주택 수를 먼저 확인해야 합니다. 그다음 실제 낸 적격 이자와 600만~2,000만원의 한도를 비교하면 공제액을 판단할 수 있습니다.

공식 출처

이 글은 일반적인 정보 제공용입니다. 본문 표에 없는 상속주택·분양권·채무인수, 세대원이 실제 거주하지 않는 사례와 2024년 이전 취득분은 별도 규정이 적용됩니다. 이 경우 등기사항증명서·대출약정서·취득일을 준비해 국세상담센터 126 또는 세무 전문가에게 확인하세요.