임차권등기명령 신청방법: 이사 전 시기·서류·비용 정리

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안녕하세요, 꾸공남입니다.

계약은 끝났고 이사 날짜는 다가오는데, 집주인이 “새 세입자가 들어오면 보증금을 주겠다”고 하는 경우가 있죠. 그렇다고 보증금을 못 받은 채 그냥 이사부터 해도 될까요? 이때 먼저 확인해야 하는 제도가 임차권등기명령입니다.

임대차계약이 끝났는데 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못했다면, 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 다만 신청서를 냈다고 바로 이사하면 안 됩니다. 등기부에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 전출해야 기존 권리를 지킬 수 있습니다.

임차권등기명령은 왜 필요한가?

먼저 대항력이 어떻게 생기는지부터 알아볼게요. 세입자가 다음 두 가지를 모두 갖추면 그다음 날부터 대항력이 생깁니다.

주택의 인도: 집 열쇠를 넘겨받고 실제로 입주해 그 집을 사용하고 있는 상태
주민등록: 그 집 주소로 전입신고를 마친 상태

대항력은 쉽게 말하면 집주인이 집을 팔거나 집이 경매로 넘어가 소유자가 바뀌더라도, 새 집주인에게 내 임대차계약과 보증금 반환 문제를 주장할 수 있는 힘입니다. 예를 들어 8월 1일에 이사하고 같은 날 전입신고를 마쳤다면 두 조건을 모두 갖춘 다음 날인 8월 2일부터 대항력이 생깁니다.

여기에 확정일자까지 갖추면 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 일정한 요건 아래 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 대항력과 우선변제권은 같은 말이 아닙니다.

그런데 보증금을 받기 전에 먼저 이사하면 문제가 생깁니다. 집을 비우고 전입신고까지 다른 곳으로 옮기면 대항력의 두 조건을 더 이상 유지하지 못해 기존 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있기 때문입니다.

임차권등기명령은 바로 이 상황에서 사용합니다. 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 임차권등기를 먼저 완료하면, 그 뒤에 이사하고 전출하더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

여기서 중요한 점이 있습니다. 법원에 신청서를 냈다는 사실만으로 권리가 보전되는 것은 아닙니다. 등기부에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다.

지금 임차권등기명령을 신청할 수 있을까?

주택임대차보호법상 다음 두 조건을 모두 충족해야 합니다.

임대차계약이 끝났을 것
보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못했을 것

상황	신청 판단	이유
계약기간이 끝났고 보증금 2억원 중 1억9천만원만 받음	신청 가능	일부인 1천만원만 받지 못했어도 신청할 수 있음
계약 만료일까지 2주 남았고 아직 보증금을 못 받음	아직 불가	계약이 끝나기 전이기 때문
묵시적으로 갱신된 뒤 해지 통지를 한 지 1개월 지남	아직 불가	묵시적 갱신의 해지는 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생김
묵시적으로 갱신된 뒤 해지 통지가 도달한 날부터 3개월이 지났고 보증금 미반환	신청 가능	해지 효력이 발생해 계약이 종료됨
세입자에게 집을 다시 빌린 사람	신청 불가	집주인과 직접 임대차계약을 맺은 임차인이 아니기 때문

여기서 ‘세입자에게 집을 다시 빌린 사람’을 법률용어로 전차인이라고 합니다. 예를 들어 집주인 A가 B에게 집을 빌려주고, B가 다시 C에게 그 집이나 방을 빌려줬다면 C가 전차인입니다. C는 집주인 A와 직접 임대차계약을 맺은 사람이 아니므로 A를 상대로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다. C의 보증금 반환 문제는 자신과 직접 계약한 B와의 관계에서 따로 해결해야 합니다.

예를 들어 묵시적으로 갱신된 계약을 끝내려고 7월 10일 집주인에게 해지 통지가 도달했다면, 통지를 보낸 날이 아니라 집주인이 받은 날부터 3개월을 봐야 합니다. 그 기간이 지나 계약이 끝났는데도 보증금을 받지 못했다면 신청할 수 있습니다. 문자만 보냈다면 상대방이 언제 확인했는지 다툼이 생길 수 있으므로 내용증명, 문자 수신 내역처럼 통지와 도달을 확인할 자료를 남겨두는 편이 좋습니다.

신청한 뒤 바로 이사해도 될까?

안 됩니다. 법원에 신청서를 접수한 날이 아니라 등기부에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다.

신청 후에는 법원의 심사, 집주인에게 결정문을 보내는 절차와 등기 촉탁이 이어집니다. 서류가 부족하면 보정명령이 나올 수 있고 송달 상황도 달라서 모든 사건에 똑같이 적용되는 고정 처리기간을 말하기는 어렵습니다.

따라서 “신청했으니 이제 전출해도 되겠지”라고 판단하면 안 됩니다. 인터넷등기소에서 해당 주택의 등기사항증명서를 발급해 임차권등기가 실제로 표시됐는지 확인해야 합니다. 아직 표시되지 않았다면 기존 집을 먼저 비우거나 전입신고를 다른 곳으로 옮기지 않는 것이 안전합니다.

임차권등기명령 신청서류는 무엇인가?

기본적으로 법원이 임대차계약, 계약 종료, 주택의 표시와 임차인의 권리를 확인할 수 있어야 합니다.

임차권등기명령 신청서
건물 등기사항증명서
임대차계약서 — 우선변제권을 취득했다면 확정일자가 보이는 계약서
점유 시작일과 주민등록일을 확인할 자료 — 주민등록초본·등본 등
계약이 끝났다는 자료 — 계약기간, 해지 통지와 도달, 합의해지 등을 확인할 자료
보증금 미반환 사실을 설명할 자료 — 반환 요청 문자, 내용증명, 일부 반환 계좌내역 등 사건에 해당하는 자료

건축물대장상 용도가 주거가 아니라면 실제 주거용으로 사용했다는 자료가 추가로 필요할 수 있습니다. 주택의 일부만 임차했다면 그 부분을 표시한 도면도 준비해야 합니다. 제출서류는 사건에 따라 달라질 수 있으므로 관할 법원의 보정 요구가 오면 정해진 기간 안에 보완해야 합니다.

인터넷으로 임차권등기명령을 신청하는 방법

법원에 직접 방문하지 않고 대한민국 법원 전자소송포털에서 신청할 수 있습니다. 서류 제출 기능을 이용하려면 전자서명에 사용할 인증서가 필요합니다.

전자소송포털에 접속해 인증서로 로그인합니다.
서류제출 > 서류검색으로 들어갑니다.
서류명에서 임차권등기명령을 검색해 해당 신청서를 선택합니다.
관할 법원, 신청인·피신청인과 임차주택 정보를 입력합니다. 관할은 임차주택 소재지를 기준으로 확인합니다.
계약 종료 경위, 돌려받지 못한 보증금과 신청 이유를 구체적으로 적습니다.
임대차계약서, 등기사항증명서와 입증서류를 첨부합니다.
전자서명하고 비용을 낸 뒤 제출합니다. 제출 후 사건번호와 보정명령 여부를 계속 확인합니다.

화면 구성이 바뀌면 전자소송포털 공식 사용자 매뉴얼의 ‘서류검색을 이용한 제출’ 절차를 함께 확인하세요.

임차권등기명령 신청비용은 얼마인가?

찾기쉬운 생활법령이 2026년 6월 15일 기준으로 제시한 임대인 1명·임차인 1명·주택 1건 예시의 합계는 43,400원입니다.

항목	예시 금액
인지	2,000원
등기신청수수료	3,000원
송달료	5,200원 × 6회 = 31,200원
등록면허세·지방교육세	7,200원
합계	43,400원

당사자나 부동산이 여러 명·여러 건이면 비용이 늘어날 수 있고 송달료도 바뀔 수 있습니다. 실제 납부액은 신청 화면 또는 관할 법원에서 다시 확인해야 합니다. 임차인은 법에 따라 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

임차권등기가 되면 보증금도 자동으로 돌아오나?

아닙니다. 임차권등기명령은 이사한 뒤에도 대항력과 우선변제권을 유지하도록 돕는 절차이지, 집주인 계좌에서 보증금을 자동으로 받아주는 절차가 아닙니다.

등기가 끝났는데도 집주인이 보증금을 주지 않는다면 계약 내용과 상황에 따라 보증금반환청구 소송이나 지급명령 등을 별도로 검토해야 합니다. 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관의 이행청구 요건도 함께 확인합니다.

또 임차권등기 전에 대항력이나 우선변제권을 갖추지 못했다면, 임차권등기로 새 권리를 취득하더라도 이미 설정된 근저당권 등 선순위 권리보다 앞서지는 못합니다. 현재 등기부의 선순위 권리와 경매 가능성이 복잡하다면 대한법률구조공단이나 변호사에게 개별 자료를 보여주고 판단받는 것이 좋습니다.

신청 전에 마지막으로 확인할 것

계약이 법적으로 종료됐는지, 특히 묵시적 갱신 해지 통지 후 3개월이 지났는지 확인합니다.
돌려받지 못한 정확한 보증금과 일부 반환 내역을 정리합니다.
해지 통지가 집주인에게 도달했다는 자료와 보증금 반환 요청 자료를 준비합니다.
임차주택 소재지 관할 법원과 부동산 표시를 등기부대로 입력합니다.
신청 접수만 믿고 이사하지 말고 임차권등기 완료를 확인합니다.

정리하면 임차권등기명령에서 가장 중요한 것은 계약 종료 → 보증금 미반환 → 법원 신청 → 임차권등기 완료 확인 → 이사의 순서를 지키는 것입니다. 신청서를 냈다는 이유만으로 먼저 전출하지 말고, 등기부에서 완료 여부를 직접 확인하세요.